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Cas Pratique *

M. Claude MARTIN a 45 ans vit en concubinage avec Mme Sylvie DUBOIS. Ils ont 10 000 € chacun sur un livret A qu’ils envisagent d’affecter à un investissement immobilier locatif.

M. MARTIN gagne 40 000 € par an. Madame Sylvie DUBOIS (38 ans) a deux enfants (12 ans et 15 ans) d’une première relation. Madame Sylvie DUBOIS gagne 30 000 € par an. M. Claude MARTIN est apparu très attaché aux enfants de sa concubine qu’il a, en pratique, élevé.

Ils vivent ensemble dans une résidence principale achetée 50/50 et sur laquelle il y a encore 8 ans de financement. Ils payent environ 6500 € d’impôt sur le revenu.

Leur souhait : Bénéficier de tous conseils pour augmenter leur patrimoine financier et immobilier productif.

Nos préconisations.

I - Tout d’abord, il nous est apparu nécessaire de sensibiliser cette « famille » sur les conséquences d’un décès de M. Claude MARTIN.

En l’état, les 50 % de détention de la résidence principale de M. Claude MARTIN qui est fils unique et dont le père est en vie iront à son père. En vertu du principe selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision le père pourra obtenir le partage et donc de fait la vente du bien immobilier affecté à l’habitation principale.

Nous avons évoqué plusieurs solutions (prenant en compte également qu’en cas de décès de madame l’indivision existait avec les enfants). A défaut de vouloir se marier et au vu des liens affectifs existant entre monsieur MARTIN et les enfants, il a été retenu la solution de l’adoption simple des enfants par monsieur MARTIN pour autant que le père biologique consente à cette procédure qui lui fait perdre l’autorité parentale. Cela a été le cas. Ils réfléchissent à se PACSER et à se faire un testament mutuel pour l’attribution par préférence du logement.

II - Bien qu’un refinancement de la résidence principale était possible pour augmenter leur trésorerie, ils préféraient conserver l’emprunt initial. Cette hypothèse n’a donc pas été retenue.

III - Plutôt que d’effectuer un apport sur un investissement immobilier et dans la mesure où ils souhaitaient réaliser ce placement immobilier dans le but de disposer d’un complément retraite, il a été décidé d’acquérir un bien immobilier de 170 000 € en empruntant à 100%. Acheter un bien immobilier neuf sous l’égide de la loi SCELLIER paraissait intéressant car l’avantage fiscal en résultant sur 9 ans venait diminuer l’effort d’épargne pendant une durée proche de celle des remboursements de la résidence principale. Une Société Civile Immobilière n’est pas apparue utile au vu de la solution retenue au point I.

IV– Nous les avons invité ensuite à conserver 5 000 € sur les livrets A mais de placer 15 000 € sur des contrats d’assurance-vie dans une formule plus dynamique au vu de la vision long terme de leur placement.

 

(*) Inspirés d’un fait réel, les noms et prénoms sont inventés et certaines précisions financières ont été modifiées.