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Investissement Immobilier

Investir dans l’immobilier d’habitation locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de notamment :

  • percevoir des revenus complémentaires
  • se constituer un patrimoine rentable et transmissible
  • augmenter sa sécurité patrimoniale en souscrivant une assurance décès-invalidité déductible des revenus au même titre que les intérêts d’emprunts.

Réaliser un investissement immobilier n’est pas simple car il existe de nombreux critères à prendre en compte et divers événements ponctuels peuvent modifier la perception de l’investissement réalisé. La règle principale et immuable  dans l’immobilier reste cependant de prendre en compte le facteur temps. On ne réalise pas un investissement immobilier sur du court terme. Il faut se positionner à minima sur une durée d’une dizaine d’année.

Cette notion de temps ressort avec force si on se réfère aux statistiques historiques de l’INSEE. Cet institut a mis en place « l’Indices des prix des logements anciens - France métropolitaine - Ensemble (Appartements et maisons) - Base 100 au 4ème trimestre 2000 ». Nous reproduisons, ci-après l’indice au 4° trimestre de chaque année.

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

83,4

83,2

85,4

92,6

100,3

108,4

119,2

 

-0,24%

+ 2,64%

+8,43%

+8,32%

+8,08%

+9,96%

 

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

113,9

155,2

178,1

195,6

206,6

200,4

191,5

209,7

+12,33%

+15,91%

+14,76%

+ 9,83%

+ 5,62%

- 3,00%

-4,44%

+ 9,50%

Ce travail d’observation réalisé par l’INSEE montre que le prix de l’immobilier ancien a augmenté de 151,44 % en 15 ans. Autrement dit, un bien acheté 150 000 € en 1996 doit pouvoir être revendu 377 160 € !

Une fois observée cette évolution des prix, il est possible de lister les différents critères qui peuvent être mis en avant pour en comprendre les raisons.

La capacité d'endettement des ménages :

La capacité d’endettement des ménages varie en fonction de la capacité de rallonger les prêts, de tenir des taux bas, d’augmenter son revenu ou d’augmenter son taux d’endettement (limité en principe et en France à 33%).  A cela s’ajoute, l’impact psychologique lié à la peur de l’emprunt, de la durée, des taux qui vont baisser, du chômage… Ainsi, l’évolution des prix de l’immobilier a été portée par l’augmentation de la durée des prêts et l’acceptation de nombreux ménages de s’endetter sur une plus longue période. La faiblesse des taux est à relativiser au regard de la faible inflation. L’important est la mensualité qu’est disposé à supporter – et que peut supporter - le ménage.

Le nombre de biens immobiliers sur le marché :

Un niveau de mise en chantier élevé entraine l’arrivage massif de biens immobiliers sur le marché, une mise en concurrence  et donc une réduction des prix. Néanmoins et en France, il convient de se rappeler que le manque de logements est croissant (problème des mises en chantier, lenteurs juridiques et administratives liées à des règles d’urbanismes complexes, augmentation du nombre des foyers liée aux vieillissements de la population et au « célibat » …).

Les lois d’incitation fiscale :

Si une loi d’incitation fiscale est telle qu’il est très avantageux d’acquérir un bien immobilier neuf plutôt que de l’ancien (ce qui fut le cas très longtemps dans les DOM en ce compris pour les habitants locaux), les prix de vente dans l’ancien sont nécessairement sous valorisés tout le temps que durera l’incitation.

L’âge de la population :

Il est remarqué qu’aujourd’hui l’âge moyen au-delà duquel le Français est moins acheteur est 56 ans. Une population vieillissante est supposée moins acheteuse …  sauf la vente d’un bien pour l’achat d’un plus petit.

Enfin, il faut pouvoir tenir compte également des achats des « étrangers » (attirance vers une région et capacités financières différentes), du rendement locatif en lui-même (une hausse régulière des loyers attirent les investisseurs et … fait réfléchir les locataires), du rendement locatif comparé à un placement obligataire (ai-je plus d’espoir de gain dans l’immobilier que dans un placement obligataire ?), de la fiscalité locale, de la cohérence du marché local (construire du haut de gamme dans un quartier historiquement populaire peut ne pas être une solution adaptée… sauf si la réhabilitation du quartier est globale … et que la ville tient ses engagements), de l’état psychologique des acteurs du marché (acheteurs et vendeurs qui ont souvent une vision différente des choses et heureusement …) et du prix de l'immobilier neuf qui est dépendant des coûts des matériaux et de la main d’œuvre.